علامات تدل على احتمال فشل الاستثمار العقاري

يعد مجال الاستثمار العقاري واحد من أكثر المجالات تحدياً وصعوبة للمستثمرين خاصةً في دبي إذ تعد دبي سوقاً ذات تنافسية عالية, لذا يلجأ العديد المستثمرين للاستعانة بوكلاء العقارات لتسيير أعمالهم واستثماراتهم.

سنذكر في هذه المقالة العديد من العلامات التحذيرية التي يجب عليك أخذها بعين الاعتبار قبل إجراء أي عملية استثمارية, والهدف من ذكرها هو مساعدتك على الإلمام بكافة التفاصيل اللازمة وتجنب الأخطاء التي قد تؤدي إلى فشل الاستثمار قدر المستطاع وليس ثنيك عن الاستثمار بحد ذاته. 

ما هي العلامات التي تمنعك من الاستثمار في عقار معين؟

ترددك في اتخاذ أي قرار يتعلق بالاستثمار والذي قد يؤدي الى خسارتك لأموالك شئ طبيعي وهو جزء من عملية اتخاذ القرار, و بدورنا سنساعدك في تبديد مخاوفك واتخاذ قرار مدروس من خلال ذكر بعض العلامات التي تدل على فشل الاستثمار مستقبلاً.

الموقع

يعد الموقع من أهم العوامل  التي يجب مراعاتها قبل الاستثمار ونحن هنا لا نبالغ إذ افترضت أنك اشتريت عقار ممتاز مع مرافق رائعة وبسعر مغرٍ ولكن يقع في مكان بعيد يصعب الوصول اليه, هل ترى المشكلة الأن ؟

سيكون عقارك الرائع عديم الفائدة.

وعندما نشير الى الموقع، فإننا نعني إلى أي مدى يعد هذا العقار عن الخدمات ، مثل النقل والأسواق والطرق السريعة. كلما زادت خيارات النقل المتاحة وسهولة الوصول، زادت فرص أن يصبح العقار في المنطقة ذا قيمة ويحقق عوائد إيجارية قوية.

وقد يسهل عليك تحديد الموقع المناسب عند تحديد أهدافك من الاستثمار والتي ما تكون عادةً محصورة فيما يلي:

الشراء بهدف الاستخدام الذاتي 

الشراء بهدف التأجير 

الشراء بهدف البيع (على المدى القصير) 

الشراء بهدف البيع (لفترة طويلة) 

إمكانية التطوير

الاستثمار العقاري عملية طويلة الأمد ويجب على المستثمر أن يتمتع ببعد النظر إذا ما أراد النجاح لذا عليك التفكير في مستقبل العقار والمنطقة ككل فيما إذ ستتم خدمة هذا العقار بشكل جيد في السنوات القليلة القادمة؟ كم سيكون عدد سكان هذه المنطقة؟ هل تبحث عن مكان معزول  أو بالقرب من الناس؟

كيف يمكنك معرفة المستقبل؟ حسنًا ، في دبي ، هناك خطة رئيسية للعميل. تتضمن هذه الخطة الرئيسية الاتجاهات الديموغرافية ، مثل النمو السكاني والتوزيع العمري ومستويات الدخل. إذا كان هناك عدد متزايد من المتقاعدين ، فقد يكونون أكثر عرضة لبيع منازلهم ، مما قد يؤدي إلى زيادة العرض. 

من المهم أيضًا إلقاء نظرة على ظروف السوق الحالية ، مثل العرض والطلب على المساكن ، ومستوى المخزون ، ووتيرة مبيعات المنازل .. 

كل هذه العوامل يمكن أن تعطينا فكرة عن اتجاه السوق في المدى القريب.

التدفق النقدي المتوقع 

التدفق النقدي يعني مقدار النقد الذي يتم إنشاؤه أو استهلاكه في فترة زمنية معينة. يفضل أن تكون إيجابية ولكن ذلك يعتمد على الغرض من الاستثمار. 

واحدة من طرق توليد التدفق النقدي من الاستثمار العقاري في دبي هي عوائد دخل الإيجار.اذ تشهد المدينة طلبًا كبيرًا على العقارات المؤجرة ، لا سيما في المناطق التي تشهد نموًا قويًا في الوظائف ، مثل وسط مدينة دبي ومناطق الأعمال. يمكن أن يكون عائد الإيجار ، أو الإيجار السنوي كنسبة مئوية من قيمة العقار ، مرتفعًا نسبيًا ، حيث تحقق بعض العقارات عوائد تتراوح بين 6-8٪ سنويًا. والكثير من المشاريع في دبي تحقق عائدات أعلى من 10٪ من عائد الاستثمار. 

ومن الطرق الأخرى التي تضمن توليد التدفق النقدي من الاستثمار العقاري في دبي وهي زيادة قيمة العقار بمرور الوقت. تتمتع دبي بسوق عقارات سريع التطور ، وقد ارتفعت الأسعار في السنوات الأخيرة. يمكن أن يؤدي هذا إلى عوائد كبيرة للمستثمرين الذين يحتفظون بممتلكاتهم على المدى الطويل 

فيما يلي بعض النقاط التي يجب مراعاتها:

التدفق النقدي المتوقع من دخل الإيجار.

الزيادة المتوقعة في قيمة العقار.

فوائد الاستهلاك. 

معدل الشواغر المتاحة

 عامل آخر مهم وقيِّم لتحديد ما إذا كان هذا الاستثمار العقاري سيكون صفقة سيئة بالنسبة لك هو (معدل الشواغر) ، وهي نسبة الأماكن المتاحة غير المأهولة في المنطقة ، فإذا كانت النسبة أقل من 5٪ فمن الأفضل أن لا تستثمر في هذه العقارات لأن هذا دليل جيد على احتمالية فشل الاستثمار العالية.

5. الدفع مقدما

       إن الدفع بمبالغ كبيرة مقدمًا يعد خطأً فادحًا ، لأنك تقوم بتجميد أموالك دون معرفة العواقب ، فأنت لا تعلم هل سيكون لهذا الاستثمار العقاري عائد استثمار جيد؟ قد يستغرق الأمر سنوات حتى يتمكن السوق من اللحاق بالسعر الذي دفعته مقابل ذلك العقار. هل أحتاج إلى تقليص خسائري إذا لم يكن هذا الاستثمار هو الاستثمار الأمثل؟

     ولكن كيف يمكنك تحديد ما إذا كنت تدفع الكثير مقدمًا؟

حسنًا ، يمكنك التحقق من آخر سعر بيع لهذا العقار ومقارنة سعره الحالي بالنمو في المنطقة ، ويمكنك الحصول على تقرير ملكية مجاني من RPData (قانونيًا) 

الخلاصة 

عملية صنع القرار في مجال الاستثمار العقاري عملية معقدة ، حيث تم تحليل طرق مختلفة لصنع القرار على أساس معايير متعددة ، وتم تحديد المزايا والعيوب ومقارنتها.

Similar Posts